Page 327 - 毕节地区通志（卷三）

第十篇 政 法

商定的，并有双方共同使用，管理的事实的，应确认产权属于双方共有。如以一方名义进行产
权登记，他方明知而不表示异议，又无共同使用、管理事实的，确认产权为登记一方所有，由

登记方退回出资款。③非产权人在合法使用他人房产期间，对所使用的房屋进行改建、扩建，
与房屋所有人发生产权争议的，如非产权人在对房屋进行改建、扩建或增添附属物前，经过房

主同意，双方并对产权有约定的，按约定处理；经房主同意，但对产权归属无约定的，房屋产
权仍属原主所有，对改建、扩建或增添的附属物，由房主折价偿付；未经房主同意，非产权人

擅自改建、扩建或增添附属物的，产权仍归原房主所有，其因改建、扩建或增添附属物的费
用，房主原则上不予补偿。
2.审判房屋买卖纠纷案件。在审理此类案件时，注重处理好以下问题：一是审查买卖双方是

否具有合法主体资格。郑重审查出卖人是否房屋所有人，是个人所有还是共有，是按份共有还
是共同共有，如系共有，则要查明其他共有人是否同意出卖。共同共有的房屋非经共有人同意

不得出售。按份共有的房屋如果出卖，其他共有人在法定期限内，同等条件下有优先购买权。
如系出租房屋，在法定期限内，在同等条件下，承租人也有优先购买权。如出卖人不是所有
人，则要查明他对出卖的房屋是否有处分权。是否接受共有人委托代为出售，是否是所有人的

监护人，依法行使监护权而出售。出售房屋是否损害被监护人的利益等等。对于买房人，则要
审查其是否有权购买。按照有关法律法规规定，从1955年起，不准机关、团体、部队、企业等

自行购买民房，任何单位不得购买私房。若是机关、团体、部队、企业1955年后购买的民房，
属违法违规购房，应按国家有关法律法规处理。二是审查房屋买卖双方的意思表示是否真实。

是否有欺诈、胁迫或者乘人之危而使对方在违背真实意思的情况下进行买卖活动；是否以房屋
买卖的合法形式进行投机牟取暴利，或者进行其他违法甚至犯罪活动。当事人一方对合同内容

是否有重大误解，合同是否显失公平。这虽然应由当事人提出，但人民法院也要依职权进行审
查，切实保障买卖双方的意思表示的真实性。三是注意审查房屋买卖合同的法定形式要件是否
具备。审判机关贯彻执行1983年12月17日国务院颁布施行的《中华人民共和国城市私有房屋管

理条例》关于“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证
明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有

房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”的规定，确认房屋买卖合同的法定形式要件是
否具备。通过审理，查明房屋买卖事实，分别以下情况，依法作出处理：（1）在《中华人民
共和国城市私有房屋管理条例》颁布实施前，双方经过协商同意自愿签订合同，且合同内容合

法，买方已全部或部分交付价款，并实际使用和管理房屋，只是没有进行所有权转移登记，事
后，卖方毁约引起纠纷的，应认为买卖合同有效，责令卖方履行合同，补办过户手续。（2）

《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》颁布实施后，双方成立房屋买卖合同，但未办理所
有权转移登记，事后卖方又将房屋另卖他人，并与第三人共同完成房屋所有权转移登记，买方

要求卖方履行合同引起诉讼的，由于第三人已取得合法所有权，原合同已无法履行，原来的买
方只能作为债权人要求卖方承担违约责任，并赔偿其一切损失。（3）非所有人擅自出售他人房
屋，除所有人事后追认的以外，应确认买卖合同无效，购买人因此受到的损失，由无权出卖人

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